Austin impulsa nueva zonificación para vivienda más accesible y comercios en los barrios

El Concejo Municipal de Austin aprobó el 26 de marzo una resolución para crear dos nuevas categorías de zonificación que podrían diversificar el tipo de vivienda disponible en la ciudad y permitir pequeños comercios integrados a los barrios. Aunque el proceso tomará hasta marzo de 2027 y habrá múltiples rondas de participación pública, la medida puede tener efectos directos en zonas con alta concentración latina como East Austin, Manor, Kyle y Pflugerville, donde la presión sobre la vivienda accesible es intensa.

La iniciativa fue reportada por KUT y Community Impact y fue impulsada por la concejala Paige Ellis.

Qué son las viviendas "missing middle" y por qué importan en Austin

El término "missing middle" (vivienda de densidad media) se refiere a construcciones de entre 3 y 16 unidades: casas dúplex, cuádruplex, townhouses, cottage courts y edificios de escalera pequeña. Son más densas que una casa unifamiliar, pero más pequeñas que un complejo de apartamentos. Ciudades como Seattle y Portland las tienen en abundancia; Austin, en cambio, tiene menos del 1% de su parque habitacional en esa categoría, según un estudio de la ciudad publicado en enero de 2026.

La razón: el código de uso de suelo de Austin, adoptado en 1984, favoreció durante cuatro décadas la vivienda unifamiliar y los grandes complejos de apartamentos, dejando poco espacio para opciones intermedias. Este es el esquema que la nueva resolución busca comenzar a corregir.

Las dos nuevas zonas propuestas y qué permitirían

La resolución encarga al personal de la ciudad diseñar dos nuevos tipos de zonificación:

1. Zona residencial de densidad media (Middle Residential - MR): Permitiría construir de 4 a 6 unidades en lotes de al menos 5,750 pies cuadrados. Incluiría townhouses, cottage courts y edificios pequeños. La idea es crear opciones para familias multigeneracionales, personas que quieren reducir de tamaño y adultos mayores que desean quedarse en su comunidad.

2. Zona mixta orientada al transporte y peatones: Combinaría vivienda con espacios comerciales pequeños, desde tiendas de esquina hasta edificios de uso mixto de varios pisos. Quedarían prohibidos usos orientados al automóvil como gasolineras y establecimientos con servicio en auto (drive-thrus).

La concejala Ellis lo resumió así: "En los últimos 40 años, menos del 1% de la vivienda construida en Austin ha sido 'missing middle'. Son muy buenos usos del suelo: crean vecindarios caminables y son más sostenibles ambientalmente".

Qué significa para los barrios latinos de Austin

East Austin fue históricamente el corazón de la comunidad latina de la ciudad. Las décadas de gentrificación elevaron los precios y desplazaron a miles de familias hacia el este más lejano: Del Valle, Manor, Elgin, Bastrop. La falta de opciones habitacionales intermedias accesibles es uno de los factores que acelera ese desplazamiento.

Si la nueva zonificación permite más dúplex y townhouses a precios más competitivos que los grandes desarrollos de lujo, podría aliviar —aunque no resolver— parte de esa presión. El concejal José Velásquez fue explícito: "Los dúplex, cuádruplex, townhomes y casas en hilera le dan a la gente una opción más accesible y orientada al transporte público en Austin. Ningún cambio de zonificación solo resolverá los problemas de vivienda, pero nuestro objetivo como ciudad es añadir más herramientas".

Cómo participar en el proceso antes de que se aprueben los cambios

La resolución aprobada en marzo solo es el primer paso. El personal de la ciudad tiene hasta marzo de 2027 para presentar recomendaciones concretas sobre el código. Antes de que el Concejo vote cambios permanentes, habrá múltiples oportunidades de participación pública: audiencias comunitarias, comentarios escritos y sesiones informativas. Para seguir el proceso y registrarte para participar, visita SpeakUpAustin.org/LDCupdates.

El Departamento de Vivienda y Planeación de Austin también tiene recursos en línea sobre el proceso de desarrollo de suelo. Si tienes propiedades en East Austin o zonas adyacentes y quieres entender cómo estos cambios pueden afectar tu lote, vale la pena comenzar a monitorear el proceso desde ahora.